从摆上货架到转道REIT，郭广昌对亚特兰蒂斯的器重可见一斑。郭广昌终极不将三亚亚特兰蒂斯卖失落。图片起源：图虫创意2月10日，正在推动私有化过程的复星游览文明团体（下称“复星旅文”，01992.HK）布告称，公司正斟酌分拆三亚亚特兰蒂斯，并于上海证券买卖所停止自力REIT上市的可能性。自名目停业以来，郭广昌曾屡次公然提到三亚亚特兰蒂斯，对其器重可见一斑，名目也为上市公司奉献了不少收入。不外于一年前，路透社曾报道称复星正追求出卖亚特兰蒂斯度假村的全体或局部股权，以增加公司的债权累赘。从摆上货架到转道REIT，“现金奶牛”亚特兰蒂斯，现在是否在市场上估个好价？最赢利的资产之一，年营收最高达17亿一年前，明星名目三亚亚特兰蒂斯仍是被摆在货架上的资产。彼时路透社新闻称，复星旅文母公司复星国际曾经开端向亚特兰蒂斯潜伏买家跟参谋发送材料，并停止了开端的非正式探讨，联系的工具重要包含中国国有企业跟中东的财团，但详细的作价尚未公然。有熟习海南外地文旅市场的资深人士事先对时期财经指出，亚特兰蒂斯此前确实在追求买家，然而资产体量太年夜，很难有具有气力的买家脱手。现在复星旅文转而追求REIT上市，一方面或出于出卖情形不睬想，另一方面也与以后复星系放慢轻资产经营的偏向符合。在客岁底的第八届天下浙商上海论坛上，郭广昌就直言要向轻资产经营转型，“复星过往的积聚构成了咱们的资产经营才能，将来咱们要靠技术用饭。”而REITS作为一个金融东西，能够盘活繁重资产的同时取得死水资金，既缓解复星系债权压力又能保存其名目治理权。有不肯签字的大批资产剖析师指出，当下中国公募REITs市场扩容，文明游览基本设备REITs固然还处在后期摸索阶段，但政策端已开端发力，“以后已有不下十只文旅REITs名目在申报。”2024年7月，国度开展改造委“1014号文”宣布，将文明游览基本设备REITs波及景区尺度放宽至4A级以及配套旅店。亚特兰蒂斯之以是能成为REITs标的，或与其“现金奶牛” 特质相干。“亚特兰蒂斯”的灵感来自迪拜的超等文旅名目亚特兰蒂斯度假村，每年热衷到该名目的郭广昌在2013年开启了中国版本的打造，2018年名目正式停业时，郭广昌在团体微旌旗灯号发文感叹，“我看着三亚亚特兰蒂斯，就像看着本人的儿子。”这一领有海内首家七星级旅店、失踪的空间水族馆、水天下等的综合体，自停业起就接连发明可不雅的营收及利润表示。2019年，亚特兰蒂斯的经营收入冲破13亿元，到访人次超520万；即使在疫情时期，三亚亚特兰蒂斯仍然坚持超强的吸客才能，在2020-2021年发明了12.27亿元、14.55亿元的业务额，整年经调剂EBITDA达 6.1亿元、6.5亿元。2023年三亚亚特兰蒂斯革新了积年最好的营收收入，达17.7亿元，运营利润为5.1亿元，是除了外部收购的Club Med营业以外，复星旅文旗下最赢利的名目资产。时期财经留神到，复星旅文在2月10日布告中指出，全部亚特兰蒂斯度假村名目于2024年11月30日现况下的市值为130.01亿元，由复星旅文持有100%权利。三亚亚特兰蒂斯也在此行进行过资源化实验。布告表现，该名目另有一笔70亿元的按期存款典质，到期日为2044年1月28日。该笔存款为复星旅文于2020年刊行的三亚亚特兰蒂斯资产支撑专项打算，募资范围为70亿元。该笔CMBS以三亚亚特兰蒂斯的旅店跟水上乐土物业作为典质，以名目公司100%的股权及三亚亚特兰蒂斯的经营收入跟应收账款作为质押。旅店房价逐年降落，均匀房价或跌破2000元/晚不外，跟着性价比花费趋向，三亚亚特兰蒂斯的红利程度正遭到影响。图片起源：图虫创意2024年上半年，亚特兰蒂斯到访旅客344万人次，均匀客房入住率创汗青新高，达89.6%。但在营收及利润方面浮现下滑，此中业务额录得5.04%的跌幅至8.66亿元；经调剂EBITDA下滑约36.2%至2.94亿元。要害起因就在于旅店房价的下调。据过往财报，自停业以来，旅店业态连续为亚特兰蒂斯奉献收入，旅店均匀房价从2018年的1915元，比年稳定上涨至2022年的2440元；在局部节沐日，房价跟客房收入更是节节攀高。如在2023年五一假期、2024年春节，亚特兰蒂斯均匀逐日房价约为4346元、5786元，此中最贵的房型皇家套房房价一度能到达28.8万元/晚。而自2024年起，亚特兰蒂斯所处的海南文旅市场迎来了阵痛，即使是国庆黄金周等节沐日也不如预期。复星旅文在财报中称，受海内游览留宿市场供需变更趋向影响，为保持产物竞争力，公司自动采用机动订价调剂，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房均匀逐日房价为2043.8元，较2023年同期降落15.1%。“海南三亚的其余旅店及度假村因市场团体疲软而贬价，旅客及客户也对价钱更为敏感。”深圳莫斯奇诺旅店治理高等合资人孙猛供给一组调研数据表现，以三亚13家高端旅店为例，2024年国庆时期，均匀房价下调24.7%；2025年春节，三亚旅店团体市场OCC、ADR、PevPar较2024年同期降落0.2%、13.1%、13.3%，“客岁以来三亚各家旅店都加年夜了促销力度。”亚特兰蒂斯也不破例，有三亚旅店从业者便称，客岁节沐日时期亚特兰蒂斯最低渠道价可到达1200元/晚。孙猛亦流露，2024年整年亚特兰蒂斯的均匀房价已缺乏2000元。在布告中，复星旅文也提到了因三亚亚特兰蒂斯房价降落，影响全部名目及公司团体收入及利润表示。“亚特兰蒂斯的房价比年始终处于降落通道，加上可售房源曾经基础出卖，业务收入跟利润都曾经透支，潜力缺乏了。”游览旅店行业高等经济师赵焕焱对时期财经剖析称。据悉，三亚亚特兰蒂斯名目还包含棠岸地产配套，统共为1004个可贩卖室庐度假单元，席卷197一般墅及807套度假公寓。据时期财经梳理，在2018-2019年，因可售房源大批交付，复星旅文分辨确认收入33.9亿元、34.3亿元，回笼现金近70亿元，占总投资的七成。而停止2024年上半年，亚特兰蒂斯未有物业贩卖及建造效劳所发生的收入。这也象征着，现在亚特兰蒂斯的市场估值，更多取决于旅店房源出租、旅行游乐名目门票、贸易批发出租等带来的收益，而这与以后三亚以致海南游览业的行情不共戴天。郭广昌投入大批血汗的明星名目亚特兰蒂斯，在转道REIT后的走向仍令人存眷。